在澳洲租房您必須知道的“那些事” 01 入住 繁体版

對於初來澳洲報到的小伙伴來說,租房是頭等要事。

人生路不熟的國度,您應該怎麼避開租房的坑並維護自己的權益呢?

這一期逸昇法律(Ascent Lawyers)就和您分析一下租房的“那些事”。

本期將會分為三個部分,分別介紹:

澳洲的租房法律健全,有專門的第三方機構RTA進行監管,減少了很多“黑租約”的發生。

但是,如果想確保您入住前和入住後萬無一失,跟著逸昇法律(Ascent Lawyers)的腳步一起了解一下入住時的注意事項吧!

入住前注意事项

1、什麼是租約?

租约(General tenancy agreement – Form 18a),

是您與房東或物業經理之間簽署的一份具有法律約束力的書面合同。租約中必須含有法律要求的標準條款,並且根據房東的要求,會添加特殊條款,例如:是否接受寵物,是否可以舉辦聚會等等。

租約一般情況有兩種類型:

(1)定期租約——記載了明確的入住時長 (例如:6個月,12個月等)

(2)不定期租約——無明確的入住時長

提示:簽署完租約後,您有權要求房東提供一份複印件。若後續與房東或物業發生爭執,可依據此租約進行談判,並且可以作為證據使用。

2、押金

押金(bond)是在租賃開始前需支付的保證金。

在澳洲,押金不歸房東或物業經理管,而是由專門的機構昆士蘭州住宅租賃委員會(Residential Tenancies Authority,簡稱RTA)保管。

您可以選擇先交給房東或物業,由其交給RTA;也可以在RTA網站上直接繳費。

請注意:

如果押金是先交給房東的,您有權要求房東提供收據並在其填好的押金繳納表上簽字。
一旦押金成功交至RTA,RTA會給您發消息通知您,請注意查看確認。
如果在退租的時候您因為押金的事情與房東產生糾紛,RTA會從中調解。

若房東上漲房租,則押金可能會上調,兩次押金上調期間必須相隔11個月,房東需要提前一個月告知租客。

3、租金

一般情況下,房東會要求您提前或在搬入時預付房租。

預付的房租會因為不同的租約類型而不同:

(1)對於定期租約——房東只能要求您提前支付最多1個月租金

(2)對於不定期租約——房東只能要求您提前支付最多2週租金

並且,在預付的租金用完之前,不能要求您支付更多租金。

4、漲租

在澳洲,房租不是房東想漲就能漲:

(1)對於定期租約——一般來說,在租賃期間不得上調租金,除非已在租約中寫明

(2)對於不定期租約——可以上調租金,但必須提前2個月通知

請注意:不論是何種類型的租約,漲租間隔(自租約開始或最近一次加租之日算起,兩次上調之間的時間)不得少於6個月。

在昆士蘭州,雖然沒有法律明文限制租金的上漲幅度,但是如果您認為房東漲租漲得非常不合理,可以向RTA (網站: ; 電話:1300 366 311) 尋求幫助。一旦被裁定確實屬於“不合理漲幅”,仲裁法庭可以強制房東降低漲幅或恢復原價。

5、水/電/煤氣/電話/網絡

房東以及物業經理在符合特定條件下,才能向租客收取全額水費開支。通常情況下,水費賬單每季度或每半年發一次。具體情況需要和物業經理或房東詢問。收到賬單後,租客需要在一個月內完成付款。

通常來講,煤氣,電話和網絡需要租客自行接通。具體情況可以提前諮詢房東和物業。

6、入住前房屋檢查報告

在租約開始時,房東或物業經理必須提供一份房屋檢查報告讓租客填寫(Entry condition report – Form 1a)

為了避免後續租房糾紛,租客請務必在租約開始時,對房屋進行仔細檢查,有任何問題需要記錄在報告中。租客必須在3日之內將完成的報告提交給房東或物業經理。房東和物業經理必須在14日內將副本提供給租客。

提示:如有需要,可以對房屋進行拍照作為證據。

 

租賃期間可能出現的問題

1、租客的義務

有權利就有義務,在澳洲,租賃期間您必須嚴格履行自己的義務:

按時支付租金
保持物業乾淨整潔,完好無損,確保搬出時與入住時狀況相同(正常的耗損除外)
遵守租約條款
尊重鄰居享有安寧和安靜的權利

注意:若租客違反租約條例,房東或物業經理會發出違約補救通知(Notice to remedy breach – Form 11),例如7日以上未支付租金。若租客不解決問題,房東或物業經理會發出搬出通知(Notice to Leave – Form 12)。

當然,若房東或物業經理未能對租客以及房屋進行良好維護或維修,租客同樣可以發出違約補救通知(Notice to remedy breach – Form 11)。

2、房東的義務

在履行租賃義務的同時,房東需要:

確保物業在租約開始時空出、整潔並且維修良好
尊重您的隱私並且遵守進入要求
對物業進行維修和維護
遵守所有相關的健康和安全法律
將您的押金交給RTA

小貼士:

如果房東拒絕為您的設施進行維修,您可以要求RTA或仲裁法庭代收你支付的租金,直到房東按照您的要求對房屋進行維護。

3、為房屋添加固定裝置

若租客想要為房屋添加固定裝置,例如:固定投影儀。則需要向房東或物業申請,得到許可後才可安裝。

4、煙霧警報器

依照昆士蘭州法律規定,房東或物業經理必須為出租物業安裝煙霧警報器。租客則需要定期更換電池以及清潔煙霧警報器。

5、房屋定期檢查

通常來講,房東或物業經理每3個月會對房屋進行檢查或維修。大多數情況,房東或物業經理會提前2週給租客一份進入通知(Entry Notice – Form 9)。若有緊急情況,或租客口頭允許情況下,房東或物業經理可以進入房屋。若房東要賣房或轉租,因此允許公開看房,則需要得到租客的書面同意才可進入。

6、續租

如果您希望續租,該如何處理呢?

一般來說,有如下兩種情況:

租約內容無變化,單純續租——需與房東簽署一份包含新日期的租約
租約內容有變化,租客同意續租——需在舊租約結束前,與房東簽署一份新的租約

注意:如果“定期租約”結束時您和房東還沒有進一步達成共識,你們的租約就會變成“不定期租約”繼續生效。

7、轉租與分租

一般來說,租約會註明房屋的使用用途,轉租與分租都要取得房東的同意。房東或物業經理同意後,二房東會與房東以及物業經理負有相同責任。

 

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