上期我们在讨论如何保护父母为年轻夫妻支付的房贷首付时，提到了借款协议这一办法。借款协议可以在夫妻双方婚姻破裂时，将父母借给子女的首付款划为负债，而不算为夫妻双方的共同财产，从而保护这笔钱不会被对方分掉。
婚姻破裂后，夫妻双方需要进行财产分割，在没有任何的外债、抵押等情况，一份借款协议是可以充分保护父母支付的首付的。但是倘若婚内有外债，或用房屋进行过抵押借贷等行为，一份未经登记的借款协议就不足以保护这笔来自父母的首付了。
下面我们用同样的主人公和故事背景来分别举例说明。
Rose和Alex两人结婚后购买了一间80万澳币的房子。Rose的父母提供了30万作为买房的首付，夫妻两人向银行借款50万，并一直共同偿还房贷。
为了计算简单，我们假设卖房价和贷款余额都没有变化，而且夫妻双方在婚内的贡献一样，本应平分婚内财产。
1. 父母借30万首付给Rose，没有借款合同
5年后，Rose和Alex的婚姻破裂，需要进行财产分割。根据澳洲家庭法规定，进行财产分配前需要将夫妻双方的所有资产减去负债，余额再根据家庭贡献进行分割。
由于没有任何的证据表明父母的30万澳元属于夫妻二人的负债，因此法官可能会认为30万首付是Rose父母给予夫妻二人的礼物，因此算作是夫妻共同资产。结果，房子卖出80万，还清了银行贷款50万后，剩下30万夫妻平分，Rose只拿到了15万，损失惨重。
2. 父母借30万首付给Rose，签了借款合同，未办理抵押登记
婚姻期间，Rose向逸升法律（Ascent Lawyers）咨询后，与父母签署了30万借款协议。
5年后，Rose和Alex的婚姻破裂，需要进行财产分割。由于这份借款协议的存在，Rose和Alex在处理房产时，将房屋变卖，卖房的钱同样是80万，还清银行贷款50万后，退回Rose父母借的首付30万。最终，Rose父母的30万首付款成功保住。
3. 父母借30万首付给Rose，签了借款合同，未办理抵押登记，期间男方用房产作了抵押
婚姻期间，Rose与父母签署了30万借款协议。但是，这笔借款没有到土地局办理抵押登记。
3年后，Alex辞职做生意，向贷款公司以房屋为抵押借贷30万，贷款公司随即为这笔借款办理了抵押登记。获得了优先于未办理抵押登记负债（Rose父母的30万）的清偿权。
又过了2年，Alex生意失败宣告破产，与Rose的婚姻也走到了尽头。两人不得不先将房屋变卖，变卖后所得的80万，首先归还银行房贷50万，再按照清偿顺序，归还贷款公司30万，所剩为0。
即使Rose与父母之间有30万的借款协议，但由于没有办理抵押登记，所以清偿权居于那些有登记的贷款之后。因此最后虽然有借款合同，父母还是没能把钱拿回来，损失惨重。
那么在这种情况下，是不是无论如何Rose父母的30万首付都要不回来了呢？有没有什么更好的方式来保护Rose父母给的钱呢？
幸好，答案是有的。向澳洲土地局办理贷款抵押登记可以有效的保护这笔首付。
父母借款30万给Rose，Rose将这笔钱作为首付与Alex一起向银行贷款购买了房子。借款的银行与Rose爸妈就都与这套房子有利益相关。
需要注意的是，在办理抵押登记时，登记的时间点非常关键，同样有登记的贷款，越早登记就越优先享有清偿权。因此，逸升法律（Ascent Lawyers）建议您尽早的咨询我们的律师，及时办理贷款的抵押登记，获得优先清偿权。
4. 故事的结局
Alex辞职做生意，打算向贷款公司借贷。Rose向我们咨询后，把30万借贷协议向土地局办理了抵押登记。
之后Alex想以房屋为抵押借贷30万，但因为贷款公司在土地局查到这套房子上已有两笔登记的抵押贷款，所以没有批准Alex的贷款申请。
再之后，Rose和Alex婚姻破裂，需要进行财产分割。Rose和Alex在处理房产时，将房屋变卖，卖房的钱同样是80万，还清银行贷款50万后，退回Rose父母借的首付30万。这样，父母给Rose的30万借款就保住了。
一般情况下，委托律师起草贷款协议就可以保护父母为子女支付的房贷首付。而将私人间的贷款协议办理抵押登记可以最大化保护借款人的利益。如果你有与Rose类似的困扰或担忧，欢迎拨打07 3532 6982联系逸升法律咨询或扫一扫网站底部二维码了解更多详细内容。
